Investir et défiscaliser

Réduire ses impôts en investissant

Investir en loi Pinel permet de réduire ses impôts en investissant dans le neuf sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pendant 12 ans, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 63000€ !

Les Conditions d’accès à la Loi Pinel :

  • Engagement de 6, 9 ou 12 ans,
  • Louer le logement nu à usage d’habitation principale du locataire,
  • Les logements devront répondre à la norme BBC, et RT 2012,
  • Investir dans une commune éligible,
  • Jusqu’à 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300000€,
  • Le prix d’achat ne doit pas dépasser 5500€ par m²,
  • Location aux ascendants ou descendants de l’investisseur désormais possible.

Le dispositif Pinel impose que les revenus du locataire n’excèdent pas des plafonds fixés  en fonction de la localisation du logement.

Plafonds annuels de ressources

Bail conclu en 2019 (revenu fiscal de référence de 2017)

Les dispositifs fiscaux

Le déficit foncier

…pour réduire son revenu fiscal de référence. C’est l’une des seules solutions pour défiscaliser avec de l’immobilier ancien : générer du déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif d’un montant supérieur à vos revenus fonciers. Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier. Ce montant est plafonné sur une année (à 10 700 €), mais les déficits non utilisés en année N peuvent l’être pendant les 10 prochaines années. De quoi défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur de votre logement qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher. L’un des gros avantages de l’usage du déficit foncier est qu’il ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Pour ceux qui sont au plafond, il est donc encore possible de venir réduire ses impôts grâce au déficit foncier.

Investissement dans des SCPI

…spécifiques pour la défiscalisation.

L’investissement en SCPI est en plein boom. Cela intéresse de plus en plus les Français. On en retrouve notamment plus souvent dans les contrats d’assurance vie. Il existe toutes sortes de SCPI. Il y en a des généralistes, des spécialisées sur un secteur particulier (les biens immobiliers pour le médical par exemple), des localisées sur un secteur géographique particulier…

Il est donc normal de retrouver également des SCPI qui cherchent à s’orienter sur les biens immobiliers avec avantages fiscaux qui permettent une défiscalisation immobilière gérée par autrui. On retrouvera ainsi des SCPI en loi Pinel, des SCPI en loi Malraux, des SCPI orientées déficit foncier, etc. Découvrez notre présentation de l’investissement en SCPI. Ce choix permet de n’avoir rien à gérer tout en profitant de la diversification apportée par l’investissement dans plusieurs lots de biens immobiliers. Ainsi les risques sont répartis et réduits tout en maintenant de bons rendements locatifs.

Une défiscalisation plus importante avec la loi Malraux

Il est possible de défiscaliser davantage que ce que permet la loi Pinel pour ceux qui sont fortement imposés. Pour cela, il est préférable d’opter pour un investissement en loi Malraux. C’est un dispositif qui permet de déduire de votre impôt sur le revenu de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers et cela dans la limite de 100 000 € de travaux par an et pendant maximum 4 années consécutives. La part déductible est définie en fonction de la localisation du bâtiment. Le logement rénové devra être loué pendant au moins 9 ans à la suite de cette rénovation. Avec une défiscalisation immobilière pouvant monter jusqu’à 30 000 € par an, c’est un placement réservé aux contribuables fortement imposés. Là-aussi, il est possible de trouver des SCPI spécialisés dans ce type de lois avec défiscalisation. Comme le déficit foncier, c’est un mécanisme qui n’entre pas dans la limite des niches fiscales. 

Dispositif Censi-Bouvard

…pour investir dans des résidences de service ou EHPAD.

L’augmentation des besoins de logements adaptés pour des personnes âgées est soutenue fiscalement par le régime Censi-Bouvard qui permet d’investir dans un EHPAD tout en défiscalisant une partie de son investissement. Ce régime permet également d’investir dans des résidences de service comme certaines résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, etc.

La réduction d’impôt est de 11 % du montant de l’achat dans une limite de 300 000 € en contrepartie d’une mise en location pendant 9 ans. Comme pour la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard doit respecter le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Investir en nue-propriété

…pour construire un patrimoine sans impôts.
Pour certains investisseurs, il peut être intéressant d’étudier la possibilité d’acheter un bien immobilier en nue-propriété. En effet, en utilisant le démembrement pour séparer la nue-propriété de l’usufruit, l’investisseur va pouvoir investir dans un logement à prix réduits en ne conservant pas l’usufruit (droit de le vendre, de l’habiter ou de le louer) pendant une période donnée (par exemple sur 10 ou 15 ans). Cela présente différents bénéfices :  Se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers pour le moment et donc en ne payant pas de revenus fonciers ni de prélèvements sociaux.  Ne pas avoir à payer les impôts locaux. La taxe foncière et la taxe d’habitation seront à payer par l’usufruitier ou le locataire.  Si cet achat n’est pas payé par un emprunt immobilier, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. C’est donc très intéressant pour les gros patrimoines.  En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers.  Vous récupérerez la pleine propriété de ce bien immobilier à la fin du démembrement. Ce dispositif permet des montages intéressants pour ceux qui ont des revenus ou patrimoines importants actuellement et qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leurs fiscalités sur une certaine durée. 

Pour calculer ensemble dès maintenant la réduction d’impôts que vous pouvez envisager…